전세계약 체크사항
전세계약시 체크사항은 다음과 같습니다.
(본 자료는 국토교통부 부동산 거래 관리시스템에서 제공합니다. https://rtms.molit.go.kr) 2023.01.12 공지자료
01. 계약 전
주택상태 --- 건축물 대장 열람(세움터, cloud,eais.go.kr) 과 현장 확인을 합니다.
→ 이는 불법, 무허가 주택여부를 확인할 수 있고, 하자가 있을 시 임대인에게 하자보수를 요청할 수 있습니다.
적정전세가율 --- 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molt.go.kr) / 부동산 정보 사이트(네이버 부동산, 직방) 등을 통한 적정 시세 체크, 인근의 여러 부동산거래업체 방문, 지역별 전세가율 체크(www.rtech.or.kr)
→ 보증금을 돌려받지 못할 위험을 방지하기 위해 체크합니다. 전세가율이란, 매매가 대비 전세금이 차지하는 비율을 말합니다. 다시 말해 전세가율이 매우 높다는 건, 매매가와 전세가가 별로 차이가 안난다는 걸 의미합니다. 이 전세가율이 높은 매물은 조심하세요. 왜냐하면 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있기 때문입니다.
→ 사실, 아파트는 투명한 편입니다. 아파트에서의 전세사기가 없는 이유 중 하나가 바로 이 투명성일 가능성이 높다고 생각합니다. 실제로 저 또한 오래 전에 빌라에서 전세로 거주한 적이 있었는데, 부동산중개업소 사장님이 옆 대단지 아파트의 80% 수준이라고 생각하면 된다는 말만 믿고 계약했던 기억이 납니다.
- 2023년 6월 2일 개편된 "안심전세앱 2.0" ---- 빌라 등의 주소를 입력하면, 매매시세 / 위반건축물 등록여부 / 무허가건축물 여부 / 전세실거래가/ 주택정보 / 민간 임대주택 등록 정보 / 경매낙찰가율 / 전세가율 / (해당 구) 보증금 미반환 내역 등을 볼 수 있다고 합니다. (국토교통부 전세사기 특별법 시행에 따라 두 달 앞당긴 출시)
선순위 권리관계 --- 등기부등본(갑구, 을구)확인 : 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷 등기소 앱 / 다가구주택의 경우 선순위보증금 확인(전입세대 열람 내역, 확정일자 부여현황 확인)
→ 등기부등본의 갑구, 을구는, 등기부등본을 떼면 페이지 윗부분에 써 있습니다. 선순위라고 하는 표현은 말 그대로 우선순위를 말하는 것입니다. 예컨대 내 순위가 1순위냐 은행 등의 금융권이 1순위냐 이걸 알아보는 것입니다. 즉 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하셔야 합니다.
임대인 세금 체납여부 --- 국세(세무서 또는 홈택스), 지방세(주민센터 또는 위택스) 미납내역 확인 (계약 체결후에는 임대인 동의 없이 미납 국세 확인 가능 ('23.4월부터)
→ 보증금 돌려받지 못할 위험을 예방하기 위해 필요한 확인사항입니다. 단, 계약체결 전은 임대인의 동의가 필요합니다.
02. 계약 체결 시 (당일)
임대인(대리인) 신분 --- 신분증, (위임계약시) 위임장, 인감증명서
→ 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장, 인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요
공인중개사 정상영업 여부 --- 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) / 부동산 중개업 조회
→ 중개대상물 확인, 설명서, 손해뱅상책임 관련 증서 등도 확인하세요
주택임대차 표준계약서 활용 --- 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청 (권리보장 특약 명시)
→ 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하세요. 주택임대차 표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
권리관계 재확인 --- 등기부등본(갑구, 을구) 확인 : 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷등기소 앱
03. 계약 체결 후
임대차신고 --- (온라인) 부동산거래관리시스템 (rtms.molt.go.kr) / (오프라인) 계약서 가지고 관할 주민센터 방문
→ 이 신고는 "부동산거래신고법"에 따라 꼭 해야 하는 법적의무사항입니다. 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다 (계약서 첨부 시)
→ (사견_직접 경험한 사례) : 제 경우는 임대차신고, 전입신고, 확정일자 모두 잔금 입금완료한 날에, 계약서를 들고 주민센터에 방문하여 한꺼번에 신고하였습니다.
04. 잔금 및 이사 후
권리관계 재확인 --- 등기부등본(갑구, 을구)확인 : 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷등기소 앱
→ 혹시 계약체결 후 권리 변동사항이 있나 확인합니다. 또한 이사갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.
이 때 등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요
전입신고 --- (온라인) 정부 24(www.gov.kr) / (오프라인) 관할 주민센터 방문
→ 법적의무사항이며, 또한 대항력(법적인 자기보호장치)을 확보하기 위함입니다.
대부분 잔금을 치루는 날이 곧 이삿날일 경우가 많은데, 이사 후 주민센터에 방문하여 신고해도 되고, 정부24를 통해 온라인 신고를 해도 됩니다. 단 "주민등록법"에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에는 꼭 신고해야 합니다. 참고로 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
전세보증금 반환보증 가입 --- 보증기관에 문의하여 가입 : 보증기관이란 ? 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등
→ 이는 보증금 미반환 위험 요소를 해소하기 위해 필요합니다.
이거라도 꼼꼼하게 챙겨서, 소중한 재산을 잘 지킵시다.
※ 2023.05.31.자 뉴스 추가 --
- 원희룡 국토교통부 장관 : 수명이 다한 전세 제도에 대한 근본적인 개편 작업에 들어가겠다.
- 이한준 한국토지주택공사(LH) 사장 : 주거 사다리의 중요한 지름길인 전세를 인위적으로 없애는 건 바람직하지 않다.
- 다시 원희룡 국토교통부 장관 : 전세가 해온 역할을 한꺼번에 무시하거나 전세를 제거하려는 접근은 하지 않겠다.
- "안심전세앱 2.0" ---- 빌라 등의 주소를 입력하면, 매매시세 / 위반건축물 등록여부 / 무허가건축물 여부 / 전세실거래가/ 주택정보 / 민간 임대주택 등록 정보 / 경매낙찰가율 / 전세가율 / (해당 구) 보증금 미반환 내역 등을 볼 수 있다.